Guía de fideicomiso para extranjeros
Cómo comprar propiedad en zona restringida: fideicomiso bancario, costos, plazos y pasos legales en México.
Administración anual
$500–800 USD
Vigencia trust
50 años
Zona restringida
Costa y frontera
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Si eres extranjero y quieres comprar en la costa mexicana, el fideicomiso no es un “truco legal”: es la vía estándar para usar, rentar, vender y heredar tu propiedad con seguridad.
Esta guía traduce costos, plazos y cierre en un lenguaje claro para que sepas exactamente qué firmar antes de depositar.
Lo esencial en 30 segundos
- ✓Obligatorio a 50 km de costa y 100 km de frontera.
- ✓Conservas uso, renta, venta y derechos de herencia.
- ✓Presupuesta $1,500–$3,000 USD de alta + $500–$800 USD/año.
- ✓Renovable cada 50 años ante banco autorizado.
Contexto legal
¿Por qué necesitas fideicomiso?
La Constitución limita la propiedad directa de extranjeros en zona restringida (costa y frontera). El fideicomiso te permite invertir con derechos plenos en Tulum, Los Cabos, Riviera Maya y otros destinos turísticos.
Tú eres el beneficiario
El banco tiene la propiedad legal; tú controlas uso, mejoras, renta y reventa.
No es un arrendamiento
A diferencia de un lease, el trust se registra y transfiere como propiedad económica plena.
Proceso
Cinco pasos para comprar con fideicomiso
Elige el inmueble
Negocia precio en preventa o entrega. Verifica licencias del desarrollo antes de depositar.
Constituye el fideicomiso
Bancos autorizados: Banorte, Scotiabank, HSBC y otros aprobados por la SRE.
Permiso SRE
Secretaría de Relaciones Exteriores autoriza el trust según tu nacionalidad.
Cierre ante notario
El notario calcula impuestos, elabora escritura y coordina el registro.
Operación y renovación
Paga anualidad bancaria; renueva cada 50 años sin perder derechos de propiedad.
Presupuesto
Costos aproximados
Constitución
$1,500–$3,000 USD una vez, según banco y valor del inmueble.
Administración anual
$500–$800 USD/año pagados al banco fiduciario.
Gastos de cierre
4–6% del valor en notaría, avalúo e impuestos de adquisición.
Consejo Capital Turístico
Estructuras
Alternativas a evaluar
Esquemas frecuentes
- Sociedad mexicana con cláusula de exclusión extranjera — común en portafolios comerciales.
- Compra vía cónyuge mexicano en casos específicos — requiere revisión legal.
- Propiedad directa fuera de zona restringida — sin fideicomiso en interior del país.
Un abogado inmobiliario debe validar la estructura antes de firmar — no hay un solo esquema para todos los perfiles.
Siguiente paso
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un fideicomiso bancario?+
Es un trust donde el banco (fiduciario) tiene la propiedad legal del inmueble en zona restringida y tú (fideicomisario/beneficiario) tienes los derechos de uso, disfrute, renta y venta del bien.
¿Cuánto cuesta un fideicomiso en México?+
Entre $500 y $800 USD anuales de administración bancaria, más gastos notariales y permiso SRE en la constitución. Varía por banco y monto del inmueble.
¿Puedo heredar o vender la propiedad en fideicomiso?+
Sí. El fideicomiso es renovable por periodos de 50 años y transferible. La venta sigue el mismo esquema; el comprador asume o reconstituye el fideicomiso según corresponda.
¿Qué zonas requieren fideicomiso?+
Zona restringida: 100 km frontera y 50 km costa. Incluye Tulum, Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta y la mayoría de destinos turísticos costeros que comercializa Capital Turístico.
Más información en https://capitalturistico.com/recursos/guia-fideicomiso-extranjeros